Grondbeleid

Wet modernisering vennootschapsbelasting voor overheidsondernemingen

In de Wet modernisering vennootschapsbelasting (Vpb) is bepaald dat de grondexploitaties van gemeenten onder de vennootschapsbelasting vallen.

De winstbepaling voor de Vpb wijkt af van de exploitatieopzetten die zijn opgesteld conform het Besluit Begroting en Verantwoording. Belangrijke verschillen zijn de rente, bovenwijkse voorzieningen en indirecte kosten. Voor de Vpb mag alleen de daadwerkelijk betaalde rente meegenomen worden, dus geen rente over eigen financiering. Reserveringen voor bovenwijkse voorzieningen zijn voor de Vpb ook geen kosten.
Onze grondexploitatie is beperkt van omvang . De eventueel te betalen vennootschapsbelasting is daardoor ook beperkt en vangen we op in de lopende exploitaties c.q. algemene reserve bouwgrondexploitaties.

De definitieve aanslagen zijn tot en met 2019 opgelegd. Over deze jaren is geen vennootschapsbelasting verschuldigd.  Over de jaren 2016-2019 hebben we een te verrekenen verlies opgebouwd. Een voorlopige berekening is gemaakt voor 2020 waaruit blijkt dat we, rekening houdend met het opgebouwde verliessaldo, geen vennootschapsbelasting verschuldigd zijn. Voor te betalen vennootschapsbelasting is daarom geen bedrag opgenomen.

Financieel beleid

De voorraad aan gronden en de boekwaarden van de plannen zijn beperkt van omvang waardoor de financiële risico’s gering zijn.

De commissie BBV heeft bepaald dat voor de winstneming uitgegaan moet worden van de ‘percentage of completion’- methode. Deze methode betekent dat voor zover gronden zijn verkocht en opbrengsten zijn gerealiseerd, tussentijds naar rato van de voortgang van de grondexploitatie winst wordt genomen. Afhankelijk van de daadwerkelijke verkopen wordt bij het opstellen van de jaarrekening bepaald of tussentijdse winstneming aan de orde is. De winsten van bouwgrondexploitaties worden in eerste instantie toegevoegd aan de algemene reserve bouwgrondexploitaties.

Voor verliezen is een voorziening getroffen. De voorziening wordt in mindering gebracht op de boekwaarde. De boekwaarde van de grondexploitaties bestaat uit de werkelijk gemaakte kosten minus de werkelijk gerealiseerde opbrengsten en de voorziening indien een verlies verwacht wordt.

Bij het vaststellen van de Nota grondbeleid 2017 zijn ook de grondprijzen vastgesteld. Voor percelen groter dan 500 m2 tot 500 m ² geldt de reguliere grondprijs van € 210,- p/m². Voor de m ² tussen 500 en 1.000 m² wordt 50% van de reguliere grondprijs gehanteerd (dus € 105,- p/m²) en voor de m ² boven 1.000 m² een prijs van € 60,- p/m².  Voor het plan Hogeweg in Ven-Zelderheide is om de verkoop te stimuleren de grondprijs verlaagd naar € 160 per m ² voor de vrije sector kavels en € 120 voor sociale woningbouw. Besluit BenW dd. 25 juni 2019.

Financiële voortgang

In onderstaand overzicht is het verloop van de boekwaarden opgenomen.

De kosten voor de grondexploitaties bestaan, met uitzondering van het plan Hoofdstraat,  hoofdzakelijk uit doorberekening van kosten van de eigen organisatie en de financieringslasten. Het plan Hoofdstraat is in 2020 woonrijp gemaakt. In het plan Zwarteweg is één kavel verkocht. In het plan Smele is het laatste perceel verkocht en kunnen we het plan afsluiten met een positief saldo van € 84.000.  In dit plan was al € 1.600.000 als tussentijdse winst genomen.
Bij het plan Zwarteweg en plan Hoofdstraat is een tussentijdse winstneming van respectievelijk € 78.000 en € 33.000. De kosten voor het plan Gennepermolen zijn ten laste van de voorziening waardering grondexploitaties gebracht.

Verwachte resultaten

De grondexploitaties zijn per balansdatum geactualiseerd. De omvang van de nog te verkopen percelen is beperkt. De verwachting was dat de Corona crisis een negatief effect zou hebben op de verkoop van kavels en woningen. Het tegengestelde blijkt het geval. De nog te maken kosten, te realiseren opbrengsten en verwachte resultaten zijn weergegeven in onderstaande tabel. Van het resultaat is ook de contante waarde eind 2020 opgenomen.

Zwarteweg Milsbeek | De gemeente heeft geen kavels meer. De projectontwikkelaar heeft nog een kavels. Het plan is volledig woonrijp. Voor 2021 is nog rekening gehouden met de kosten van inzet van de eigen organisatie. Tussentijdse winsten zijn genomen tot een totaalbedrag van € 1.557.000. Aanvullend verwachten we nog een positief resultaat bij de afsluiting van dit plan in 2021.

Hogeweg Ven Zelderheide | Vanaf 2012 zijn in dit plan geen kavels meer verkocht. Op 29 mei 2017 zijn nieuwe prijzen vastgesteld waarin een staffel is opgenomen voor de grotere percelen. Boven de 500 m2 geldt een lagere prijs.  Om de verkoop te stimuleren zijn in 2019 de prijzen voor het plan Hogeweg verlaagd. In 2020 heeft een herverkaveling plaatsgevonden naar kleinere percelen wat een positief effect heeft op de potentiële opbrengst. Er is nu volop belangstelling voor de kavels waardoor we de doorlooptijd met twee jaar verkort hebben en daarmee lagere kosten van ambtelijk inzet en financiering. Door de bijstelling van de grondopbrengsten en de lagere kosten is het verwachtte op dit plan gedaald. Voor het verlies, minus de nog te storten bijdrage in het fonds bovenwijkse voorzieningen, is een voorziening getroffen.

Smele 2 Heijen | In dit plan is het laatste perceel in 2020 verkocht. Het plan is volledig woonrijp. In dit plan was al een tussentijdse winst genomen van € 1.600.000. We sluiten nu het plan met een  positief resultaat van € 84.000.

Locatie Gennepermolen Gennep | Met een projectontwikkelaar is een intentieovereenkomst gesloten om te komen met een invulling voor het hele plangebied.  De projectontwikkelaar heeft een plan ingediend en een grondbod. Dit bod is lager dan de ingcalculeerde opbrengst.
Voor de aanleg van de infrastructuur is € 400.000 opgenomen. Daarnaast is rekening is gehouden met nog twee jaar rentelasten over de boekwaarde en een inzet van de eigen organisatie. Voor de nog te maken kosten en het verschil tussen de boekwaarde en de potentiële opbrengst is een voorziening gevormd. De risico’s voor dit plan zijn dus afgedekt.

Hoofdstraat Heijen | De locatie Hoofdstraat Heijen is een plan van beperkte omvang. De te verkopen gronden zijn in 2019 getransporteerd en de volledige opbrengst is ontvangen. De te verwachten kosten zijn lager dan in eerste instantie geraamd. Met name door lagere kosten archeologisch onderzoek. Het ingecalculeerde verlies van € 11.000 slaat hierdoor om naar een positief saldo. Voor 2021 is rekening gehouden met de kosten van afsluitende werkzaamheden van het woonrijpmaken, met name de aanlag van groen. In 2020 is een tussentijdse winst genomen van € 33.000.

Voorziening waardering grondexploitaties

Voor de tekorten bij de plannen Hogeweg en Gennepermolen is een voorziening gevormd. In onderstaand overzicht is het verloop van de voorziening waardering grondexploitaties en de onderbouwing van de hoogte van de voorziening opgenomen.

Algemene reserve bouwgrondexploitaties

De locatie Gennepermolen heeft nog een boekwaarde. Mocht de ontwikkeling hiervan niet doorgaan dan moet de boekwaarde afgeboekt worden. De gemeente heeft ook nog een vordering van 1 miljoen op Parkvisie van gemaakte kosten voor het plan Heikant. Over deze vordering lopen we een risico.  De algemene reserve grondexploitaties biedt voldoende ruimte om de hierboven genoemde risico’s op te vangen. Hieronder is het verloop van de algemene reserve grondexploitaties weergegeven.

Fonds bovenwijkse voorzieningen

In 2020 zijn in totaliteit twee percelen verkocht, totaal 1.185 m2. Per m2 storten we € 5 in het fonds.